「建物は古くて価値はないだろうけど、土地が付いているからね。購入した時に比べると安くなっているかもしれないが、そこそこはするだろう」

戸建住宅の売却や査定の依頼をいただく際、所有者の方からのこうした意見をよく耳にします。

私は、耳にするたびに、こう思うのです。

「バブル経済の崩壊で日本の「土地神話」は崩壊したと言われるけど、心の中には根強い「土地神話」の遺伝子が消えずに残されているのだ」と…。

日本は、不動産市場の80％を新築住宅が占めています。新築住宅の標準設備は、どんどんグレードが高くなっていますし、耐震性機能も進歩していますので、内覧をすれば、ほとんどの方が惹きこまれるようにして、こんな家に住みたいと思われるでしょう。

私は業務上、中古住宅しか取り扱いませんが、ご案内申し上げるお客様の大半は、建物の状態を気にされ、質問の多くは建物に関することに集中します。

土地に関すること、例えば、道路の種類や幅員、間口・奥行の長さなどについて質問をされることはまずありません。

日本の場合、建物は耐久消費財並みにしか扱われませんので、住宅ローンを20年、30年かけて必死に支払い終わった時点で、建物の価値はほとんど「無」に等しくなります。

それにもかかわらず、自宅を購入する際には、住み心地の良さや安心、安全を建物に求めてしまうため、関心は建物や設備に向かい、土地は、「見た目」だけの判断に終わってしまいがちです。

そこに「土地が付いているから大丈夫、“そこそこ”の価値はあるだろう」という「土地神話」の落とし穴があり、家選びの間違いがあるのです。

土地は、付いているだけでは価値があるとはいえません。

土地が“そこそこ”であるために大切なのは、第一に「道路」です。間口の長さや隣地との境界の有無なども同じくらい大切ですが、まずは道路ありきといっても過言ではありません。

建築基準法でいえば、「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に2メートル以上土地が接していること」が、建物新築の要件ですが、特に気を付けなければならないのは「道路の種類」です。

建築基準法上の道路といっても種類は様々です。建築基準法上の道路＝公道ではありませんし、登記上の地目が「公衆用道路」となっていても、それが「公道」を意味するものではありません。

日本の建売住宅の場合は、周辺の土地所有者の人たちとの持分を共有するような「私道」であることの方が多いかもしれません。

ただ、こうした「私道」は、上下水道管やガス管の工事など、道路を使用・占有する際に同意書を取得する必要があったり、金銭負担が生じるリスクもありますので、売却若しくは査定をする際には、減価の対象になります。

中には見た目は完全な道路でも、建築基準法上のものではない建物の再建築ができない違法なものもあります。

「4メートルあるから大丈夫です」

「建築基準法上の道路だから問題ありません」

 こんないい加減な説明しかしない不動産会社も残念ながらあります。

したがって、家を選ぶときの重要ポイントは、

「建物（設備）に惑わされず、絶対に土地を見た目で判断しない」

ということです。

自分の目で立地や土地の形状をしっかりと見て、どんな種類の道路に何メートル接しているかを把握し、将来の資産性に問題がないことを確認することです。

建物は、20年、30年経てば価値は無いに等しくなります。

どんなに建物が素晴らしくても、設備が充実していても、土地に多少でも不安があれば購入を諦めた方がいいでしょう。

それが、20年、30年後の“そこそこ”のためです。