「道路」の話パート2です。

 

下の図は、30年ほど前に新築された戸建住宅です。

 

大阪の北部、比較的高級なイメージのある住宅街の一角です。

 

A・B・C共に建築基準法上の6m道路に接道して、適法に建築されているように見えます。

 

BとCの方は、幅員2mの敷地延長部分を生活通路としてお互いで利用されています。

 

この場合、Aの区画については、建築基準法上の問題はありませんので、一般流通市場において実勢価格で換価できます。

 

問題は、BとCの区画。 2mの接道義務違反です。

 

本来、建築基準法上の6m道路にそれぞれが2mずつ接道していなければなりませんが、本件は合わせて2mしか接道していません。

 

道路の拡幅も現実的ではないため、BとCの区画については、今後将来、建物の再建築ができない有効利用困難な土地として、その価値は大幅に減額されます。

 

 

BとCを一体にした一つの区画であれば、2mの接道義務を満たすことができますので、1棟の建物を建築することはできますが、BとCを一体にしてしまうと土地の面積が大き過ぎるため、これも市場性は大きく減退します。

 

それでも別々に売却するよりかなりマシですが、そもそも、他人同士であるBとCを一括売却することは困難ですので、事実上、BとCの区画は換価が非常に厳しいというのが現状です。